Krajobraz cenowy i makroekonomiczny rynku mieszkaniowego w 2026 roku – stabilizacja czy nowa hossa?

Koniec szału cenowego – rynek wchodzi w fazę „nowej równowagi”

Po latach dynamicznych wzrostów, które wyznaczały krajobraz rynku mieszkaniowego, w 2026 roku mamy do czynienia z nową rzeczywistością cenową. Rynek wchodzi w fazę stabilizacji, gdzie ceny mieszkań rosną w tempie bardziej zrównoważonym, dostosowując się do poziomu inflacji. Prognozy wskazują na roczny wzrost cen na poziomie 3-4%, co sygnalizuje odejście od gwałtownych skoków cenowych z przeszłości. Ta stabilizacja jest w dużej mierze wynikiem nasycenia rynku oraz zmieniających się warunków makroekonomicznych. Na rynku pierwotnym, deweloperzy mogą stanąć w obliczu „wojny cenowej”, starając się sprzedać gotowe lokale, co dodatkowo wymusi większą konkurencyjność i elastyczność cenową w nadchodzących latach. Konsumenci mogą zatem oczekiwać bardziej przewidywalnego rynku, gdzie nagłe wzrosty cen staną się rzadkością, a decyzje zakupowe będą mogły być podejmowane z większym spokojem i pewnością co do dalszego rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym.

Rozwarstwienie rynku – segment premium a rynek popularny

Rynek mieszkaniowy w 2026 roku charakteryzuje się wyraźnym rozwarstwieniem, które jest szczególnie zauważalne w dynamice cen między różnymi segmentami nieruchomości. W segmencie premium, który obejmuje luksusowe nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak Trójmiasto czy centrum Warszawy, ceny rosną w zawrotnym tempie, często przekraczającym 10% rocznie. Tego typu nieruchomości przyciągają inwestorów poszukujących bezpiecznych przystani dla swojego kapitału, co dodatkowo podbija popyt. Z drugiej strony, rynek popularny, obejmujący mieszkania w mniej prestiżowych lokalizacjach, doświadcza zupełnie innych trendów. W tych obszarach możliwe są korekty cenowe, a także liczne promocje oferowane przez deweloperów, starających się przyciągnąć klientów. Taka polaryzacja rynku wpływa na różnorodność ofert i możliwości zakupowe dla różnych grup nabywców, odzwierciedlając jednocześnie zmieniające się preferencje i potrzeby konsumentów.

Wpływ stóp procentowych i inflacji na zdolność nabywczą

W 2026 roku kluczowym czynnikiem wpływającym na rynek mieszkaniowy będą zmiany w polityce monetarnej, a przede wszystkim prognozowane obniżki stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski. Oczekuje się, że stopy procentowe spadną do poziomu około 3,5-4,0%, co w połączeniu z realnym wzrostem wynagrodzeń w Polsce, ma znaczący potencjał do odbudowy zdolności kredytowej Polaków. W 2025 roku wiele osób wstrzymywało się z decyzjami o zakupie nieruchomości z powodu wysokich kosztów kredytów oraz niepewności ekonomicznej. Obniżki stóp procentowych mogą jednak ponownie zaktywizować ten uśpiony popyt, zwiększając dostępność kredytów hipotecznych i zachęcając do większej aktywności na rynku. Wzrost zdolności nabywczej, wspierany przez lepsze warunki kredytowe, może skutkować ożywieniem w sektorze nieruchomości, choć nadal w ramach nowej, bardziej stabilnej równowagi cenowej. Taki scenariusz sprzyja zarówno kupującym, jak i sprzedającym, umożliwiając bardziej zrównoważony rozwój rynku mieszkaniowego.